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domingo, 9 de junio de 2013

Comunidad de Bienes. Aspectos contables y fiscales.

Se trata de una Comunidad de Bienes, en la que el 50 % lo posee una Sociedad Limitada. El objeto de la Comunidad de Bienes el alquiler de un local comercial, previamente adquirido por la misma.
La comunidad de bienes mensualmente emite facturas por el alquiler del local a terceros, incluyendo el IVA correspondiente.
Hay que recordar que la comunidad de bienes queda regulada en los arts. 392 a 406 del Código Civil. En el art. 392 se indica que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
A diferencia de la sociedad limitada, la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, correspondiendo la misma a los comuneros (personas físicas o jurídicas participantes en la comunidad).
En el caso que se plantea, el local es propiedad de la comunidad de bienes, y al ser la comunidad de bienes un ente sin personalidad jurídica, debe de registrarse en la contabilidad de los comuneros (sociedad limitada y otros comuneros) la parte que proporcionalmente le corresponde sobre los activos, pasivos, ingresos y gastos facturados por la comunidad.
La comunidad de bienes se encuentra dentro de las entidades que recoge el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre General Tributaria (Boe 18-12-2003) Boletín Oficial del Estado y que están sometidas al régimen de atribución de rentas.
Este régimen consiste en que las rentas obtenidas de estas entidades, al no ser sujetos pasivos del IS (Impuesto sobre Sociedades) ni del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), se imputan a los comuneros en la proporción en la que participen. Es decir que los resultados de la comunidad de bienes son imputados a la renta de los comuneros y son éstos los que sumarán al resto de sus rendimientos los obtenidos de su cuota de participación en la comunidad.
Como control para la imputación de rendimientos a los socios, la comunidad de bienes se encuentra obligada a presentar una declaración informativa (modelo 184) donde detallará la identificación de los comuneros, el importe de la renta obtenida por la comunidad y la que se imputa a cada comunero, etc. Tendremos que presentar esta declaración informativa dentro del mes de febrero (a partir de 2012) de cada ejercicio en la Agencia Tributaria.
En el caso que nos indica, como la participación es del 50 %, el 50% del inmueble debe ser registrado en el inmovilizado (inversiones inmobiliarias) de la S.L.
Con respecto a la facturación, también debe asumir la SL el 50 % de la misma, por lo tanto, le corresponderá el 50 % del alquiler como un ingreso por arrendamientos.
En cuanto al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), la comunidad es sujeto pasivo de este impuesto, esto quiere decir que será la comunidad quien deberá de expedir las facturas. Deberán de estar a su nombre las facturas que recibamos a fin de poder ejercer el derecho a la deducción del impuesto y estaremos obligados a llevar un libro de registro de las mismas.
Por ese motivo, tanto el IVA como las retenciones, la comunidad de bienes tendrá que liquidar en la Administración tributaria el IVA y las retenciones que haya practicado, por lo que no se le imputan a los socios, son cantidades que la Comunidad ingresará directamente o se descontará de la Administración tributaria.
Finalmente, en cuanto a los ingresos que se realicen en la cuenta corriente, el 50 % corresponde a la Sociedad Limitada.
Todas estas imputaciones es conveniente hacerlas mensualmente, según el Código de Comercio, pero desde luego, es imprescindible que al final del ejercicio todos los saldos que aparezcan en el balance y en la cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Comunidad de Bienes, deben ser asignados, en proporción a su participación a los comuneros. Para ello, es necesario que la Comunidad lleve su contabilidad, y después los activos, pasivos, ingresos y gastos correspondientes se los asigne a los comuneros en la proporción que les corresponda.
Espero que pueda ser de utilidad.
Cuestión tratada, entre otras, en el Diploma de EPU en gestión financiera y contable de la Pyme 11ª Edición. Abierto plazo de preinscripción. Titulo propio de la Universidad de Valencia.
Un saludo afectuoso para todos los amables lectores.
Gregorio Labatut Serer


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14 comentarios:

  1. Muy interesante, claro y conciso en el tratamiento contable y fiscal de las Comunidades de Bienes.

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  2. Muchísimas gracias Luis. Me alegro que pueda ser útil. Un saludo cordial.
    Gregorio Labatut Serer

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  3. Enhorabuena por el blog.
    Se me ha planteado una cuestión en relación con las operaciones mercantiles de las comunidades de bienes.
    ¿Cómo tratar la venta de una parte del inmueble perteneciente a uno de los comuneros a un tercero ajeno a la comunidad de bienes?
    a).- ¿está sujeta a IVA o a Transmisiones patrimoniales. E decir: ¿Puede facturar la comunidad de bienes el importe correspondiente a la venta parcial con IVA? ¿o la operación tiene que realizarla el socio a título individual y quedar sujeta a Transmisiones patrimoniales?. Y si factura la Comunidad de bienes, ¿cómo se distribuye el incremento de patrimonio que se pudiera generar?.

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  4. Hola Ricardo:
    Muchas gracias por tus amables palabras. Vamos al tema que me preguntas. En mi opinión, todo depende del inmueble a quien pertenece. Me explico, si el inmueble pertenece a uno de los socios solamente, y éste no se ha aportado a la comunidad. Entonces la venta la tiene que hacer el socio, en su nombre.
    Ahora bien, si el inmueble pertenece a la comunidad, porque los socios (uno o varios que son los propietarios) lo han aportado a la comunidad y está en el patrimonio de la comunidad, porque (como te digo) los socios lo han aportado, entonces la venta la tiene que hacer la comunidad.
    Por lo que me dices, parece ser que el inmueble es de un socio, y no se ha aportado a la comunidad (eso entiendo), entonces la venta la hará particularmente el socio.
    Un saludo, y gracias por seguir el blog.
    Gregorio Labatut Serer

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  5. Buenas tardes Gregorio,
    Quería hacerte una consulta sobre un dilema que tenemos. Una sociedad limitada en la que había varios socios acaba de disolverse después de 20 años porque la situación económica ya no era sostenible y los socios no se ponían de acuerdo para trazar ninguna estrategia. Esta sociedad en su día compró una nave comercial a través de una Comunidad de Bienes que constituyeron. La nave ha sido alquilada durante estos años por la CB a la S.L. La CB la conforman dos familias (6 personas en total). Una de las familias quiere continuar actividad en la nave bajo otra denominación social y solicita que se le alquile la parte del 50% que corresponde a los tres comuneros que no son su familia pero estos comuneros no quieren alquilar su parte, sino que proponen llegar a un acuerdo para vender toda la nave a un tercer comprador. ¿Si 3 comuneros de los 6 no quieren alquilar su parte de nave, el la parte restante el comunero que quiere ejercer su actividad en esa misma nave puede hacerlo sin tener la autorización de 3 de los 6 comuneros? Es un lío la verdad pero tenemos muchas dudas. Muchas gracias de antemano

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  6. Hola Luis:
    Lo que me comentas es una cuestión jurídica de "división de la cosa común". Esto es, un bien que es propiedad de varias personas, y cada una de ellas quiere hacer una cosa distinta con el bien. En ese caso según el Código Civil, hay que ir a la división de la cosa común, y si es indivisible, entonces tiene que existir un acuerdo económico, y una parte debe comprarle a la otra la suya, o venderla y repartirse el importe de la venta.
    No se me ocurre otra cosa, pero de todas formas yo no soy experto jurídico, habría que acudir a un abogado civil.
    Un saludo.
    Gregorio

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  7. Buenas tardes, Gregorio, siguiendo la respuesta del 12 de junio 2013, se me plantea lo siguiente: El inmueble pertenece a la C.B. por aportacion de un socio. Se vende a un tercero ajeno que con motivo de la adquisicion se incorpora a la C.B. Parece ser que quien vende en este caso es la C.B. y tb. factura la C.B. El IVA se lo deduce la C.B. , pregunta: ¿quien cobra el producto de la venta? el comunero, no? Tributa en renta por la ganancia patrimonial, verdad?

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  8. Hola Luz: Si resulta que vende la CB a un tercero, que compra el inmueble y a cambio de ello se incorpora a la CB, el bien es de ese tercero, debe de ir a su nombre, y por lo tanto es de él. La propiedad debe ser suya.
    Otra cosa es que como se incorporó a la sociedad las rentas sobre el bien las cobra la comunidad, pero el bien debe ser propiedad de ese último comunero.
    Por lo que me has comentado, creo que debe ser así.
    Un saludo.
    Gregorio

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    Respuestas
    1. Gracias Gregorio, Lo que dices estoy de acuerdo, El tema es el IVA pues en la escritura comparecen la CB, los comueros vendedores porque su % está representado por % concretos de terrenos, y el comprador que luego se incorporará como un comunero mas. La pregunta concreta es quien emite la factura de la venta y quien cobra el producto de la venta. No sé si me explico. Gracias.

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  9. Pues, entiendo que la venta debe hacerla el propietario del inmueble en ese momento, Habría que ver a nombre de quien esta el inmueble, y ese es el propietario.
    Un saludo.
    Gregorio

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  10. Constituida una Comunidad de Bienes ¿ Se puede modificar el capital social? nuestro caso de 4.667€ en la constitución a 100€ en la actualidad, gracias.

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  11. La Comunidad de Bienes se regula en los arts. 392 a 406 del Código Civil. En él no se contempla el aumento, pero que yo conozca en ningún sitio se prohíbe realizar nuevas aportaciones, siempre y cuando consten en el contrato y en los estatutos de la comunidad.
    Ahora bien, entiendo que manteniendo la proporcionalidad para no perjudicar a ningún participe y con el acuerdo de todos ellos.
    Un saludo.
    Gregorio

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  12. Una sociedad civil que se dedica a la venta y alquiler de naves industriales, ha vendido en 2014 una de las naves de la que era propietaria.¿ Los partícipes de la sociedad deberían incluir la ganancia o pérdida procedente de la enajenación de dicho inmueble en los rendimientos de la actividad económica y por tanto tenerlo en cuenta para el cálculo del pago fraccionado (mod.130).? ¿Cómo se debería plasmar esta operación en el 184.? Enhorabuena por el blog. Y muchas gracias de antemano

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  13. Hola Sonia:
    Pues efectivamente hasta el 31 de diciembre de 2014 en las sociedades civiles había una imputación de sus ingresos y gastos a los socios, por lo tanto, correspondía declararlo como actividad del socio y los impresos correspondientes de pagos fraccionados, etc.
    Pero, a partir del 1 de enero de 2015 se aplica la nueva Ley del Impuesto sobre Sociedades Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, y según la reforma la sociedades civiles con actividad mercantil deben tributar por el Impuesto sobre sociedades, luego ya no hay atribución de rentas si la actividad que realizan es mercantil.
    Un saludo.
    Gregorio

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